分拆西九可安天下
田北俊
明報 二零零四年十二月四日
對於西九龍文娛藝術區計劃，有人說：「得西九，得天下。」令人聯想到三家入圍的發展商爭奪西九龍這幅大地皮，有點像三國時代三雄爭霸的局面。雖然此說法略為誇張，但亦喻意出這幅地皮含有的重大價值。
本來有競爭是一件好事，但政府堅持西九龍地皮單一招標，鬥來鬥去就只有三家財團，反而大大降低了競爭的程度，最重要的是，香港普羅市民的利益不會因這有限度的競爭而受惠。
西九龍文娛藝術區足有40多公頃，面積等如兩個尖沙嘴。以其中一個發展商建議的4倍地積比率計算，整個項目可建樓面面積高達1.6萬平方呎。以現時附近有一樓盤──「君臨天下」為例，分層呎價達1.6萬，個別甚至高達2.1萬。依此計算，在扣除建築、利息等成本後，該區每呎樓面價值應至少為1萬元，若乘以1.6萬平方呎，便得出總地價高達1600億。即使扣除了必要興建的天幕及各項文娛設施，所涉及的利益仍高達1000億。
問題是，在單一招標下，有發展商願意出1000億投標嗎？很明顯不會。保守估計，單一招標比分拆賣地，會令政府每呎土地少收了2000至3000元，庫房因而少收300至500億。即使按政府的地積比率基準1.81倍計算，政府也會少收約200億。
一舉數得
數百億元究竟有多少？讓我給大家一個概念。政府花九牛二虎之力削減綜援金額，一年才只是節省3億元，為綜援家庭兒童發放眼鏡津貼，涉及的金額也只是3000萬。即使用來支付大約每年170億的整體綜援金額，也足可以支付近3年的開支。
現時，社會上不少草根階層過着極為貧苦的生活，尤其是單身長者和12萬名綜援兒童，更需要多些支援。所以，不要說數百億元，只要將小部分多得的賣地收益投放在他們身上，相信已可大大改善他們的生活。
最近有會計師行估計，隨着經濟好轉，以及賣地收益較預期理想，04/05年度的財赤將降至300億至350億之間。雖然已較政府預期的426億為少，但顯示香港財赤問題仍然嚴重。假若政府分拆西九龍地皮招標，多收的款額肯定可大大紓緩財赤，有助提早達到滅赤目標。
自由黨早於去年建議，成立「西九龍發展局」，將40公頃土地注入，由該局集資，形式可以是發債，亦可以上市，發展局成員可包括政府、發展商、文化界、建築界等代表，基建完成後便可分階段分拆地皮出售，讓發展商競投，政府收入既可大幅增加，中小型發展商可參與競投，亦可收百花齊放之效。
「分拆西九，可安天下」，分拆西九龍文娛藝術區地皮，一舉數得。政務司長曾蔭權何以力排眾議，堅持單一招標，實在令人費解。