應增加中小型地皮供應

應增加中小型地皮供應(2006年1月16日)

　踏入新的一年，股市跟樓市的發展好像背道而馳，股市接連造好，節節上升，而樓市由於仍未擺脫加息陰影的影響，至今仍交投淡靜。但隨着美國息口今年初可能見頂，樓市稍後或許又會轉趨活躍，發展商可能會打破自去年八月以來出現的悶局，向政府重新提出申請勾地也說不定。不過，由於土地儲備表內部分地皮長期「無人吼」，地政總署表示會考慮把這些地皮從土地儲備表內剔除，以免這些舊地皮長期充斥，但我認為是治標不治本的方法，也迴避了問題的核心。

八折勾地曾打破悶局

　勾地表制度，是九九年四月政府恢復賣地時同時引入的，期間曾因市況和政策的調整，一度暫停，但自從前年恢復勾地後，政府在勾地申請的作價上也嫌過於進取，令發展商往往難以成功勾地。04/05年度勾地表內有17幅土地，只有6幅成功被勾出；至05/06年度，頭五個月更錄得零宗勾地申請。對此，政府總是輕輕一句，指這是發展商取態不積極，歸咎於市場因素，並無正面面對外界批評勾地訂價過高的問題。經本人等多番向政府提出建議後，政府終於推出八折勾地的新措施，並有三幅地皮成功被勾出，造價更創出新高。

導致勾地申請冷清的原因

　可是，過去五個月，勾地活動又再轉趨沉寂，而地政總署認為有需要把長期「無人吼」的地皮剔走，用意當然是要打破勾地表乏人問津的局面。不過我認為還是房屋及規劃地政局長孫明揚比較掌握情況，他把勾地表部分地皮長期沒有發展商提出勾地申請，歸因為中小型地皮的位置較為偏僻，故當局會考慮多放一些位處市區的中小型地皮進勾地表內，增加中小型成功勾地的機會。我是支持孫局長的看法的。

　但是，我想補充一點，發展商對勾地表反應冷淡，原因正是地皮面積過於龐大，令中小型發展商因為入場門檻過高而不敢問津。例如，現時土地儲備表的「滾存供應土地」中，最大一幅位於荃灣的商業用地，地盤面積1.4公頃，可建樓面面積高達140萬平方呎，估計地價約50億元。一般來說，這個投資額只有數家大發展商有能力去競投，一般的中小型發展商多只能競投十億元左右的地皮。而大發展商往往又已擁有龐大的土地儲備，或是可以透過補地價補貨，不用急於在公開市場補充儲備，也就導致勾地申請冷冷清清。

應確保勾地表內各類地皮供應

　所以，除了多把一些市區的中小型地皮放進勾地表之外，我認為政府當局也可以積極考慮把一些大地皮拆細，從而增加多些可建樓面面積在10至30萬平方呎之間的地皮，以吸引中小型發展商加入競投，刺激競投氣氛之餘，也可望為庫房帶來更多收入。況且，大型地皮的樓盤一般都較為單調，樓宇建築大都一式一樣，但地皮拆細後，不同發展商會有不同的建築設計，整體景觀反而會更趨多元化。

　總括來說，政府作為土地供應者，應該確保勾地表內各類地皮的供應，有大幅的「地王」，同時中小型的地皮也有充足的供應，這樣無論是大型還是中小型發展商，都可以有充分而平等的機會進行競爭，這樣才可收百花齊放之效，也可令樓市的發展更加健康。

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