復建居屋應審慎

復建居屋應審慎 (2008年3月24日)

　鑑於早前樓宇成交活躍，且樓價持續上升，社會上不時有呼聲，要求恢復興建居屋。他們所持的理由主要是居屋可起調控樓價的作用，亦可為未能置業的人士提供多一個選擇及吸引公屋住戶換樓，以加快公屋單位的流轉等。不過，復建居屋是一項重大的房屋政策改變，等於要求政府重新擔任已退下來的「發展商」角色，對樓市的影響不容忽視。

三項復建條件並未出現

　政府為免背上干預樓市的惡名，早在零二年底宣布無限期停建居屋，完全退出私人物業市場，不再擔任發展商，只藉着勾地表制度，提供土地讓私人發展商按市場供求來勾出拍賣及發展，幾年下來，市場反應及運作良好，亦令樓市得以重新健康發展。對於近期社會有要求復建居屋，政府早已為此設定了三個前提條件，包括樓價是否已達不合理水平、樓價二百萬元以下單位的供應是否充足及要視乎每年公屋流轉情況。如以現時樓市的發展情況來看，我們看不到上述三項條件已經出現。

　樓價早前持續上升雖是不爭事實，但據差餉物業估價署資料顯示，截至今年一月，本港整體樓價大約仍只處於九七年的七成水平而已，我們見到升幅較明顯的，只是與居屋客路截然不同的市區豪宅，一般樓價仍在相對合理的水平。我們更應留意的是置業者的負擔能力，現時市民的「供款佔收入比率」僅逾三成，遠低於九七年市民動輒用入息五六成來供樓的水平，而在最近進一步減息後，按揭利率更處於極低水平，約為二點五厘，如以貸款額二百萬元，年期二十五年計算，半年前按揭利率約為四點八五厘，當時每月供款高達一萬一千五百多元，現時每月供款已大幅下跌至八千八百多元，半年間每月供款大幅減低二成四，可見樓價仍在置業者可負擔的範圍以內。

　至於樓價二百萬元以下的上車盤單位供應量更十分充裕，可謂遍佈港九新界，置業者的選擇極多。當然，這些單位較多是二手盤，但單位面積及質素均頗為理想。至於公屋流轉問題，現時當局每年約收回一萬五千個公屋單位，政府表示已足以應付公屋輪候的需求，也沒有出現大問題。

別重蹈八萬五覆轍

　所以，三項先決條件根本未有出現，故運輸及房屋局局長鄭汝樺最近亦表示對復建居屋有保留，並指樓價高企不應是復建居屋的理由，更反問：「如果說建居屋是要調校樓價，那麼要建幾多居屋才夠調校？」我同意她的意見，要保持樓價穩定，應該從土地供應政策做起。而現行勾地表制度仍可說是行之有效，只需繼續將其完善便可。所以，我認為現時是無需要復建居屋，要知道興建居屋非一朝一夕的事，由規劃至建成，最少要五至六年的時間，屆時樓市可能已不再是目前的狀況。何況，近日受到美國次按風暴前景未明，及極可能出現經濟衰退及股市大幅回落的影響，樓價已出現個別調整，升勢受到遏止。

　所謂「前事不忘，後事之師」，若我們因為樓市一時的表現，又要政府插手干預市場，豈不隨時會重蹈當日八萬五的覆轍？我相信很多人都仍未忘記當年負資產的痛苦。由於復建居屋一事「牽一髮而動全身」，影響玆事體大，實不應輕率行事。

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