土地供應不穩定 勾地門檻需檢討 (2008年4月28日)

　近年經濟好轉，市民對置業的需求亦逐步上升，但新建成樓宇的供應量卻在需求增加的時候不升反跌，情況確是有點不尋常。據運輸及房屋局最新數據顯示，今年首季動工的私人住宅數目竟然只有三百個，較去年第四季的四千九百個急跌了九成，是自零四年政府公布有關數字以來的最低紀錄，而新建成樓宇落成量則下跌八成四至一千個。我認為以上的怪現象，在一定程度上跟勾地價定得太高，令發展商勾地困難有關。

應再降低勾地「門檻」

　不少業界人士均批評現時勾地門檻太高令土地供應不穩定，亦難以掌握政府心目中的「底價」，迫使發展商高價競逐地皮，令地價屢創新高，然而，高成交呎價又成為政府釐訂勾地底價的參考，形成惡性循環，令勾地底價大幅上升，屢創新高。例如，何文田佛光街及山頂聶歌信山地皮，均先後有發展商「試勾」，但前者被試勾十九次，後者被試勾十次，卻因為政府認為勾地價始終不合「心水」，令發展商無功而還。

　發展商勾地困難，令政府在土地拍賣方面的收入減少，不經不覺，原來政府對上一次拍賣土地已是去年十月中的事，之後半年以來，亦僅有一幅「蚊型」的西貢白沙灣地皮最近被勾出，反映出要很快成功把土地儲備表內的土地勾出，是有困難的。

　發展局局長林鄭月娥早前曾反駁難勾地的指控，更表示去年度逾半數儲備表土地乏人問津，是因為發展商只集中試勾某幾幅地皮，故對土地儲備表失效的批評存有疑問，她又重申勾地政策行之有效，政府無意恢復定期賣地。

　其實現行勾地政策已推行多年，我也認同其大致行之有效，尤其是對穩定樓市方面有一定作用，但這並不代表政府便毋須繼續將其完善，像有優質地皮竟經歷十多次試勾申請仍被拒，則政府應該檢討勾地價錢是否定得太高，應予調低一點；又或現時以八折價錢勾地的「門檻」仍嫌過高，應再降低勾地「門檻」，例如改以六折勾地，這樣可藉降低「入場費」，吸引更多地產商加入競投。

土地底價透明度不足

　公眾亦毋須過慮會出現「賤賣土地」的情況，因為土地勾出後，如競投時未達政府所訂的十足巿價，政府可以選擇收回。事實上，過去多次勾地拍賣，被勾出的地皮成交價都遠遠高出政府心目中的市價。故上述低價成交的憂慮是無需要的。

　另外，勾地制度的土地底價透明度不足，政府如何訂定土地底價，外界無法知曉，發展商亦只得一次又一次的去「試價」，結果「試完又試」都無法令政府滿意，土地原封不動地「封塵」，公眾或許想知道是發展商出價過低還是政府「心頭」高，若政府增加這方面的透明度，則發展商將更易勾出心儀土地來競投，也使整個制度運作更為暢順，而公眾亦可作出監察。

　如果政府對要求改善勾地政策的建議仍然置若罔聞，不調整現時的勾地門檻，則勾地表內縱使有更多土地亦只是虛有其表，無濟於事，因為發展商要花很長時間才能夠成功勾出心水土地來競投，結果政府庫房土地收入減少、發展商沒有足夠土地建屋，而市民亦要面對新落成單位減少的情況，形成三輸局面。還望政府要對此問題三思，必須認真處理！